בשנים האחרונות נמשך מחסור כרוני בדירות ובבתים לדיור בצ’כיה. עשרים אלף דירות חסרות בפראג בלבד, ועל פי מחקר של חברת הייעוץ Deloitte, הדירות החדשות התייקרו במאה אחוז מאז אמצע 2015. הסיבה העיקרית היא בנייה לא מספקת. מקבלנים מספקים לשוק כ 5000 דירות חדשות בשנה, וזה לא מספיק. בשל היעדר הדירות, גם שכר הדירה עולה.

בנוסף, המצב מסבך משקיעים קטנים יותר למי שרוצה להרוויח מההשקעה. בשנים האחרונות הם קנו בערך כל דירה שנייה בבניינים חדשים על מנת להשכיר אותה – לרוב לטווח קצר באמצעות פלטפורמות אינטרנט כגון Airbnb. בנוסף, נכסיהם המשיכו להתייקר בשל עליית המחירים.

צעירים מתרחקים מהחלום לחיות בבתים שהם רכשו

בתוך האיחוד האירופי, צ’כיה היא אחת המדינות בעלות האחוז הגבוה ביותר של דירות בבעלות. כשני שלישים מהאוכלוסייה גרים בדירתם או בביתם. לדור הצעיר יש אותן שאיפות, למרות שכבר אין לו כסף לדיור משלו. על פי סקר של נתוני EMA, יותר משליש מהצ’כים שוקלים לרכוש דיור משלהם. בנוסף, שיעורי ריבית נמוכים או חיסכון גבוה יותר מתקופת הקוביד תרמו לעניין הדירות בשנה שעברה. ולמרות שהמשכנתאות כבר אינן כל כך יתרון, הרי שהעניין בהן אינו יורד. הבעלות על דיור היא אטרקטיבית עבור הצ’כים בעיקר מכיוון שהם רואים כי עדיף לשלם משכנתא מאשר שכר דירה. באזורים מסוימים, דמי השכירות גבוהים אפילו יותר מתשלום המשכנתא החודשי. בנוסף, צ’כים אוהבים לגור במקום שהם עובדים, הם לא אוהבים לנסוע. ולכן הם מוכנים להשקיע באופן לא פרופורציונלי יותר בדיור קרוב לעבודה מאשר לבזבז זמן על הכביש. בנוסף, מחירי הדיור קשורים לצרכי עבודה. היכן שהם מעסיקים עובדים, ישנן גם דירות יקרות יותר, מכיוון שיש ביקוש גבוה יותר לדיור.

שיעורי המשכנתא עולים

הנדל”ן מתייקר אבל אנשים עדיין לוקחים עליו משכנתא. הריבית במשכנתאות הייתה עצומה בשנת 2021. לדוגמה, במרץ, לפי Fincentrum Hypoindex, אנשים סידרו הלוואות למשכנתא בסכום של 44.7 מיליארד קרונות. עם זאת, הריבית עשויה לרדת עקב תקנות חדשות של הבנק הצ’כי הלאומי, אשר יבואו לידי ביטוי בשכר דירה. בהדרגה, בנקים אחרים הופכים למשכנתאות יקרות יותר. ריבית המשכנתא תמשיך אפוא לעלות. לבנקים אין סיבה לספק משכנתאות בזול כשיש עניין כזה. אפשר לצפות שהמשכנתאות יתייקרו והעניין בהן יתקרר בהדרגה. על פי המכון להשקעות אסטרטגיות באוניברסיטת הכלכלה, תהיה עלייה בשכירים, במיוחד בפראג ובברנו. רוב הערים במערב אירופה עברו את אותה אבולוציה בעבר.

מדוע המחירים עדיין עולים?

השגת דיור חדש לגמרי יקרה מאוד. על אזרח פראג להרוויח בערך דירה חדשה ממוצעת במשך כארבע עשרה שנים. המחירים גבוהים בשל היעדר דירות ובתים ותהליך הבנייה החדשה ממושך ביותר. בדירוג הבנק העולמי, שמעריך את מורכבותם ואורך הליכי הבנייה, צ’כיה נמצאת אף במקום ה -157 מתוך 190 מדינות בעולם. זה דומה למדינות מתפתחות. בצ’כיה, משך הליכי הבנייה הממוצע הוא כ -5.5 שנים. זה פחות לבתי משפחה, להיפך, לבנייני דירות בערים גדולות יותר כמו פראג, תהליך זה אורך למעלה מעשר שנים.

בנוסף, השנה עם נגיף הקורונה הביאה לעליות מחירים בלתי צפויות. בתים טרומיים התייקרו כמעט בחמישית. דירות ישנות בפראג בחמישה עשר אחוזים. קוטג’ים בהרי הענק נמכרים גם הם ברבע יקר יותר. “נוסף לכך החשש מפני אינפלציה קרובה, ולכן הביקוש גדל מאוד”, מציין ולדימיר זוזאק, מנהל מקסימה ריאליטי. מכיוון שבאותה תקופה זה נהיה עוד יותר חשוב לצ’כים לחיות לבד, חלה זינוק במחירי הנדל”ן, במיוחד בפראג ובברנו. זה הפתיע מומחים רבים שציפו למגמה ההפוכה במהלך המגיפה.

בברנו מחירי הנדל”ן אף עלו פי שניים מהר יותר מפראג. על פי נתוני אתר realitymix.cz, מחירי הנדל”ן בפראג עלו ב -2.9 אחוזים ממרץ עד מאי 2021, בעוד שבברנו הם עלו ב -6.9 אחוזים. כשם שדירות ובתים הופכים ליקרים יותר, כך גם חומרי הבנייה מתייקרים. אפשר לבנות בפחות, אבל אנשים מוכנים לשלם מחירים גבוהים על החומר, כך שחברות לא הופכות לזולות יותר, אומרת המפתחת מיכל שורק, מנהלת סטודיו MS אדריכלים. מחירי הדיור מורידים אפוא לא רק עבודות בנייה וחומרים יקרים יותר, אלא גם על ידי ספקולנטים שקונים דירות בשוק.

דירות להשקעה

בנוסף, דירות הן השקעה מעניינת ויציבה מאוד, כך שאנשים רבים מעדיפים להשאיר אותן במקום למכור נדל”ן. עם זאת, מדובר לא רק ביחידים, אלא גם במשקיעים גדולים. על פי סוכנות הנדל”ן לקסקסוס, רבע מהדירות החדשות שייבנו בפראג נקנות על ידי משקיעים שקונים אותן במכירות מוקדמות שאינן ציבוריות. הדירות אפילו לא יכנסו להצעות ציבוריות. נכון לעכשיו, מומחים רבים רואים ברכישת נדל”ן להשקעה אחת הסיבות העיקריות מדוע דיור אינו זמין בצ’כיה.

הצעות השקעה לא-ציבוריות אלה הן המאפשרות למשקיעים ולמפתחים להתחיל במהירות פרויקטים חדשים ובכך לשקול מחדש את מדיניות התמחור שלהם. משקיע טיפוסי הוא אדם מטלטלין שקונה שוב ושוב. אין זה יוצא מן הכלל שמשקיע כזה קונה בפראג חמש דירות או יותר בשנה.

בעיה נוספת היא שלרוב דירות השקעה נשארות ריקות. זה חוסם דירות, מה שמוביל להתחממות יתר נוספת של שוק הנדל”ן ועליית המחירים, במיוחד עבור אדם שאינו רוצה יותר מאשר דיור.

פתרון משבר הדיור למרות משבר הדיור בצ’כיה במשך כמה שנים, הפוליטיקאים לא שמו לב לפתרון. עם זאת, ניתן לרשום כמה ניסיונות.

רכישת דירות מאנשים פרטיים הנהגת הערים והעיריות, שלפני יותר משנתיים בבחירות המוניציפאליות נועדה לפתור את המשבר בשוק הדיור, מצאה דרך להרחיב את מלאי הדיור באמצעות רכישה מאנשים פרטיים באמצעות סובסידיות ממלכתיות. העיר משלמת עשירית מהסכום הכולל, המדינה משלמת את השאר בתוך הסבסוד. על פי כללי תוכנית הסבסוד, בית העירייה רשאי לרכוש דירה תמורת מיליון כתרים לכל היותר ולא רשאי להשתמש ביותר משלוש עשרה מיליון כתרים בשלוש שנים.

כמובן שקניית דירות מאנשים פרטיים לא תפתור את מצוקת הדיור ובלתי שימושית בערים כמו פראג עם הדירות היקרות ביותר במדינה. ערים ועיריות נוטות אפוא יותר ויותר לרכוש הוסטלים לשעבר או מלונות נטושים. בסוף 2020 השיקה פראג מכרז פומבי שבו אנשים וחברות יכולים להציע בנייני דירות או מתקני אירוח. העיר רוצה להפוך אותם לדירות עירוניות.

שיתוף פעולה עם משקיעים

אפשרות נוספת להשגת דירות עירוניות או לפחות שירותים אזרחיים היא שיתוף פעולה עם משקיעים בפרויקטים חדשים. כל המחוזות החדשים מוכנים על ידי מפתחים, למשל, פראג, ברנו, פילזן, פיסק או צ’צ’ה בודז’וביצה. “שיתוף פעולה עם מפתחים תלוי בתנאים. אם נבנה רובע שבו יש דירות יקרות ובלתי נגישות, אז זה לא הגיוני”, אומר ויט לסק, מנהל הפלטפורמה לדיור סוציאלי.

“אם, למשל, העיר מספקת קרקע ומסכימה עם היזמים כך שחלק מהדירות יינתנו לעיר, או שיש תנאי למי מיועדות הדירות, אז זה הגיוני”, הוא מוסיף. עם זאת, הדבר טרם הושג במידה רבה יותר. הסוציולוג דן רישאבי מאוניברסיטת פאלאקי באולומוץ ‘רואה מספר כלים שבאמצעותם הממשלה יכולה לספק דיור בר השגה. “דווקא המדינה יכולה לקבוע כללים ותנאים שיכולים למחוק לפחות חלקית את הנגיעה של משהו לא יציב ולא אמין מדיור להשכרה”, חושבת רישאבי. “התאמת המסים כדי לעודד שכירות ארוכת טווח על חשבון דירות ריקות בבעלות ספקולנטים, לעומת זאת, דורשת רצון פוליטי ואומץ”, אמר.

שכר הדירה עולה ככל שהדירות מתייקרות

עליית מחירי הדירות באה לידי ביטוי באופן הגיוני בסכום השכירות. לטווח הארוך, לדברי יאן הרובי, מנכ”ל וסגן נשיא RE / MAX, שכר הדירה עולה. בעשר השנים האחרונות עלו דמי השכירות בכשבעים אחוזים. בנוסף, העדפות ואפשרויות לאופן שבו אנשים יכולים או רוצים לחיות משתנים. המגיפה והירידה הכלכלית שלאחר מכן לא גלו לשוק הדיור. מחירי הדירות להשכרה ירדו באופן זמני בלבד.

דמי השכירות ירדו במהלך המגיפה עקב היציאה של תיירים זרים שמשתמשים בשירות Airbnb, כמו גם היעדר סטודנטים בערים גדולות יותר. על מנת להשתמש בחלל הציעו הבעלים דירות בשכירות נמוכה יותר. הביקוש הזה שוק מחדש, כך ששכר הדירה החל לעלות שוב.

משבר דיור בחו”ל

עם זאת, לא רק צ’כיה, אלא גם מדינות אחרות מתמודדות עם משבר דיור. לוס אנג’לס מתכננת להצביע על מס בית ריק בשנת 2022 בגלל בעיות דיור. הונג קונג שוקלת להטיל מיסוי על מפתחי דירות כדי להרתיע אותם מלהצטבר דירות חדשות. אירלנד בוחנת את האפשרויות שלה. ברצלונה הרחיקה לכת עד כדי כך שאיימה לתפוס דירות ריקות ממשקיעים, להם היא תשלם חצי ממחיר השוק ואז תשכיר את הדירות עצמה במחירים נוחים. פריז שילשה את המס על הדירה השנייה בשנת 2017.

צעדים אלה נועדו להרתיע אנשים מהפקדת כסף בבתים ודירות במקום לגור בהם. המחוקקים אומרים כי המגמה היא הידלדלות הדיור והחמרת המצב עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית שרוצים לשכור דיור או לרכוש דירה. הם מקווים שמסים יגייסו כסף למימון דיור בר השגה או יאלצו את בעלי הדירות והעשירים להציע נדל”ן בשוק להשכרה.