מיסוי דירת מגורים להשכרה באירופה – ומה הופך את צ'כיה למעניינת במיוחד?

השאלה כמה מס משלם משקיע על דירת מגורים להשכרה אינה מסתכמת במס על שכר הדירה. משקיע בנדל"ן צריך לבחון למעשה את כל מחזור החיים של ההשקעה: כמה מס משולם בעת הרכישה, כמה במהלך תקופת ההחזקה, ומה קורה כאשר מוכרים את הדירה ברווח.

טבלה שפורסמה על ידי Financemate תחת הכותרת “How Europe Taxes a Rental Flat” משווה 20 מדינות אירופיות באמצעות מספר סוגי מסים. ההשוואה מעניינת במיוחד עבור משקיעים זרים, משום שהיא בוחנת לא רק את המס השוטף אלא גם את המס בעת היציאה מההשקעה.

כיצד הטבלה מחושבת?

הטבלה מחלקת את המיסוי לשלושה שלבים:

1. Buy – רכישת הנכס
נבדק שיעור מס הרכישה/העברה כאחוז ממחיר הנכס. בצ'כיה מופיע שיעור של 0%, וזאת משום שמס רכישת המקרקעין בוטל בשנת 2020. גם כיום אין בצ'כיה מס רכישה או מס העברה בעת רכישת נכס. (פורטאל ממשלתי)

2. Hold – החזקת הנכס
כאן נבחנים שניים או שלושה מרכיבים:

• מס על הכנסות משכירות.
• מס שנתי על הנכס.
• במדינות מסוימות גם מס הון/עושר.

הטבלה מניחה בעלים פרטי, ולא חברה, ומשתמשת בשיעורי המס הרלוונטיים להכנסה משכירות של משקיע פרטי.

3. Sell – מכירת הנכס
הטבלה בודקת את מס רווח ההון לאחר תקופת החזקה של 10 שנים. לאחר מכן היא עושה חישוב נוסף: כמה מס ישולם על רווח של €100,000 לאחר 10 שנות החזקה.

זו נקודה חשובה מאוד: הטבלה אינה אומרת בהכרח כמה מס ישלם כל משקיע בפועל. היא יוצרת תרחיש אחיד כדי לאפשר השוואה בין המדינות.

ומה קורה בצ'כיה?

צ'כיה בולטת מאוד בטבלה.

היא מציגה:

מס רכישה: 0%
מס על שכירות: 0–15%
מס שנתי על הנכס: פחות מ-0.1%
מס רווח הון לאחר 10 שנים: 0%
מס על רווח של €100,000 לאחר 10 שנים: €0

הנתונים הללו מסבירים מדוע צ'כיה נראית אטרקטיבית במיוחד למשקיע המחפש השקעת מגורים לטווח ארוך.

1. אין מס רכישה

זהו יתרון משמעותי. בצ'כיה מס הרכישה בוטל, ולכן משקיע שרוכש דירה ב-€300,000 אינו משלם מס רכישה של 3%, 5% או 8% כפי שקיים בחלק מהמדינות האחרות. (פורטאל ממשלתי)

2. מס על שכר הדירה

כאן צריך לדייק מעט את הטבלה.

בצ'כיה אין "מס שכירות" נפרד. ההכנסה מהשכרת הדירה נכנסת למערכת מס ההכנסה של היחיד. שיעורי המס האישיים הם בדרך כלל 15%, כאשר חלק מההכנסה שמעל הסף הרלוונטי מחויב ב-23%. עם זאת, למשכיר פרטי קיימת אפשרות להשתמש בהוצאות מוכרות או במסלול הוצאות בשיעור קבוע, ולכן המס האפקטיבי יכול להיות נמוך יותר מהשיעור הנומינלי. (סיכומי מסים עולמיים)

לכן הנתון "0–15%" בטבלה צריך להיקרא כנתון השוואתי ולא כמשמעות שלכל משקיע בצ'כיה המס בפועל יהיה אפס.

3. מס שנתי על הנכס

קיים בצ'כיה מס מקרקעין שנתי, אך הוא נמוך יחסית. גובהו תלוי בסוג הנכס, בגודלו ובמיקום. (ממשלת צ'כיה)

עבור דירת מגורים להשכרה, מדובר בדרך כלל בעלות קטנה יחסית ביחס להכנסות השכירות ולשווי הנכס.

4. ומה קורה כאשר מוכרים?

זה אולי היתרון המעניין ביותר למשקיע לטווח ארוך.

בצ'כיה אין "מס שבח" נפרד; רווח ממכירת נכס שאינו פטור נכלל במסגרת מס ההכנסה. אולם נכס שנרכש החל מ-2021 יכול ליהנות מפטור לאחר יותר מ-10 שנות החזקה, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק. קיימים גם פטורים אחרים, למשל כאשר מדובר בדירת מגורים שבה התגורר המוכר או כאשר התמורה משמשת לצורכי דיור עצמי. (פורטאל ממשלתי)

לכן בדוגמה של הטבלה, משקיע שמחזיק נכס פרטי במשך 10 שנים ועומד בתנאי הפטור יכול להגיע למס של €0 על רווח הון של €100,000.

אז אילו מדינות בולטות בטבלה?

הטבלה מראה קבוצה של מדינות שבהן המס על רווח של €100,000 לאחר 10 שנים הוא אפס: הולנד, יוון, בלגיה, פולין, הונגריה, איטליה, צ'כיה וגרמניה.

עם זאת, אין משמעות לומר ששלוש המדינות הראשונות ברשימה הן בהכרח "שלוש המדינות הטובות ביותר למשקיע". הסיבה היא שהמיסוי מורכב ממספר רב של משתנים. למשל, הולנד אמנם מציגה €0 במס על הרווח בדוגמה, אך בטבלה עצמה מופיע מס רכישה של 8% ומס עושר של 2.2% – ולכן התמונה הכוללת שונה לחלוטין מזו של צ'כיה.

צ'כיה, לעומת זאת, משלבת בטבלה שלושה מאפיינים משמעותיים: 0% מס רכישה, מס רכוש שנתי נמוך מאוד ויכולת להגיע ל-0% מס על רווח ההון לאחר תקופת ההחזקה הנדרשת.

השורה התחתונה למשקיע

עבור משקיע פרטי שמחפש דירת מגורים להשכרה לטווח ארוך, החשיבות של הטבלה אינה בכך שהיא מוכיחה שצ'כיה היא "המדינה הזולה ביותר", אלא בכך שהיא ממחישה עד כמה מבנה המס משפיע על התשואה האמיתית.

בצ'כיה, משקיע שמחזיק דירה במשך שנים רבות עשוי ליהנות משילוב של ללא מס רכישה, מס רכוש שנתי נמוך יחסית ומס רווח הון שיכול להיות אפס לאחר תקופת ההחזקה הקבועה בחוק. (פורטאל ממשלתי)

לכן, כאשר משווים השקעה בצ'כיה להשקעה במדינה אחרת באירופה, לא נכון להסתכל רק על תשואת השכירות ברוטו. יש לבחון את התשואה נטו לאחר מס לאורך כל תקופת ההשקעה – מהרכישה, דרך השכירות ועד המכירה.

הערה: הטבלה של Financemate היא השוואה כללית ולא ייעוץ מס. התוצאה בפועל תלויה במעמד המשקיע, תושבות המס שלו, מבנה ההחזקה, הוצאות מוכרות, מימון, משך ההחזקה והאמנות למניעת כפל מס.